摘要:房地产市场作为一定时期商品经济发展的产物，是我国的基础支柱产业，直接影响到我国国民经济的健康发展，因此必须掌握我国房地产的相关法律制度和经济法律关系。只有这样，才能更好地调整和管理房地产法律关系。因此，我们应该探索中国房地产法律制度的发展过程，以了解当前房地产的经济和法律关系。
关键词:房地产；法律制度；经济和法律关系；
中国经济的发展带动了房地产市场的发展。把握房地产中的法律制度和经济法律关系，有助于更好地开展房地产法律活动。在不动产法律关系中，当事人围绕不动产的财产发生法律关系。这种法律关系必须符合我国房地产的相关法律制度，在法律上体现了一种房地产权利义务的社会关系。当前，我国房地产经济法律关系受诸多因素制约，包括政策规范、法律规范、习惯规范、道德规范和内部规章制度等。，这是发展房地产活动的必然因素。
一、中国的房地产法律制度
(一)土地开发法律制度
房地产开发的前提和基础是土地开发，土地开发的主要目的是满足人们日益增长的生产和生活需求。因此，必须提高土地利用程度，通过合理利用土地有效扩大土地利用范围，因此必须通过一定的技术经济手段进行。传统计划经济体制下，土地开发的唯一承担者是国家，但国家负担过重，直接制约了我国土地的开发建设。但是，农民作为土地的使用者，不需要承担依附于土地的义务，只需要享有对土地的权利，因此土地资源往往被严重浪费。现在我国确立了新的基本国策，其主要目的就是为了解决这个问题，因此有必要对土地产权关系进行改革。
(二)土地使用权出让制度
作为土地所有者，国家与土地使用者会签订土地出让合同，这将使土地使用者对出让的土地拥有使用权，并保证使用者在一定期限内享有土地使用权，然后土地使用者将土地使用权出让金支付给国家，这就是土地使用权的转让。通常，土地使用者在取得土地使用权后，可以对土地进行处置，包括再转让、出租、继承和抵押。由此可见，土地使用权出让具有以下特点:一是在这种法律关系中，国家必须是出让方，国有土地使用权是这种关系中的出让对象。因为集体土地不能转让，需要与集体土地区分开来。集体土地依法被国家征用为国有土地后才能有偿转让[1]；二是本法律关系涉及的土地使用权出让是有偿的。国家收取的土地使用者缴纳的出让金，报告其使用年限的土地租金，以及土地开发、征地、拆迁、安置等费用。在国家转让前还应加上；因此，土地使用权的授予有一定的年限。实际使用年限可以在土地使用权出让合同中规定，但我国已经有法律法规规定了土地的使用年限，其中最高年限为住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或其他用地50年。土地使用权由国家出让后，土地使用者的使用年限为合同约定的年限减去已经使用的年限。土地使用者享有的土地使用权期限届满，国家可以无偿收回土地使用权，包括地上建筑物和其他附着物的所有权。但是，土地使用权不如地下的东西，如地下资源、埋藏物、市政设施等。，除非土地使用者与国家重新签订土地使用权出让合同。出让土地使用权时，需要编制国有土地总面积出让年度计划，由县级以上地方人民政府报国务院或者省人民政府办理批准手续。经批准后，将根据各地块、用途、年限等情况实施，由市、县人民政府土地管理部门和城市规划、建设、房地产管理部门在批准的限额内共同制定。土地使用权转让的方式大多是拍卖、招标或双方协议。市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者达成协议后，签订土地使用权出让合同。土地使用者按合同约定缴纳土地使用费后，由市、县人民政府土地管理部门出让土地，需按合同约定办理。土地使用者取得土地使用权后，需要尽快办理土地使用权登记。土地使用者支付的相关费用与合同约定不符的，土地管理部门有权直接解除合同，要求土地使用者支付合同约定的违约赔偿金。相反，如果政府未按合同内容提供土地，土地使用者也可以解除合同，要求返还土地使用费和违约赔偿[2]。此外，土地使用者必须按照合同约定的内容开发利用土地。在征得出让方同意的基础上，土地使用者可以变更约定的土地用途。此时需要变更并重新签订变更后的协议或土地使用权出让合同。
国内物权法与经济法关系研究
(三)土地使用权分配制度
县级以上人民政府依法批准划拨土地使用权。该土地的交付需要土地使用者已经缴纳相关补偿安置费用，或者土地使用者可以无偿使用国有土地使用权。因此，拥有划拨的土地使用权必须支付一定的费用，或者不需要支付任何费用。中国划拨了许多土地使用权，如国家机关和军队用地、城市基础设施和公益事业用地、能源、交通、水利等国家支持的项目用地或法律、行政法规规定的其他用地。
二、房地产经济法律关系
(一)房地产经济法律关系的概念
作为不动产法律关系中最基本的要素，不动产法律关系是指其主体享有的权利和承担的义务。根据个人在主体参与的不同性质关系中的地位，其权利义务可以分为房地产管理关系和房地产市场经营关系中平等主体之间的经济关系。房地产经济法律关系是政府及其职能部门、房地产开发公司、公民、其他法人和社会组织之间因宏观调控而形成的一种权利义务关系，包括房地产开发的规划与法律关系、房地产价格管理的法律关系等。在不动产法律关系中，主体是享有权利、承担义务的人，称为“当事人”。房地产法律关系中最常见的主体之一是国家，国家可以授权地方各级国家机关代表其行使权利，房地产法律关系的主体也可以是其他公民或法人。房地产经济法律关系中的客体是其主体的权利义务共同指向的客体，即所有房地产经济法律关系中所指向的房地产[3]，它与房地产调整对象的单一财产有关。其内容是不动产经济法律关系中不动产享有的经济权利或义务。
(二)主要房地产经济法律关系
1.建设工程招标阶段。这个阶段是建设单位和承包单位在工程勘察、设计、施工等环节相互选择的一种方式和方法。主要法律关系包括合同法律关系和招标投标法律关系。
2.房地产抵押中的法律关系包括担保法律关系和抵押管理法律关系。房地产抵押中，主要涉及在建工程抵押和商品房抵押贷款。
3.房地产租赁的法律关系，包括房地产经纪人与房地产咨询、价格评估、经纪等活动的法律关系。其中，房地产咨询是提供法律、法规、政策、信息、技术等服务的经济活动。对于房地产活动中的当事人，如委托合同的法律关系等等。
4.开发商、承包商、供应商之间的法律关系:一是建设工程质量纠纷的法律关系，其中往往存在设计缺陷、施工缺陷、指导缺陷、材料缺陷等，使工程质量得不到保证，因此包括建设工程合同的法律关系；二是关于工程款纠纷的法律关系。为了防止纠纷，在签订房地产项目时需要签订合同，在结算时尽量选择施工图预算成本的方法。
5.工期延误纠纷。合同标准文本中必须明确期限的默示推定方法，如我国示范文本第16条第2款规定的隐蔽工程质量符合规范要求，需要在验收后24小时内进行。甲方代表视为认可的情况是甲方代表不愿意签收验收记录，此时乙方可以隐瞒或继续施工。
三.结论
目前我国房地产市场还处于初级发展阶段，没有相关完善的法律法规，影响了我国政府经济管理的实施效果。因此，我国政府必须准确把握房地产市场的发展，加强对房地产市场经济的管理。同时要制定切实可行的法律制度，根据房地产经济的法律关系制定切实可行的宏观政策，为房地产市场健康稳定发展提供保障。只有这样，才能提高我国房地产行业的管理水平，使我国房地产的发展符合规律，实现健康可持续发展。
参考文献
[1]豆涛．我国房地产业宏观调控的经济法规制[J]．河南科技学院学报，2014(9):43-46.
[2]雷蕾．房地产价格调控的经济法分析[J]．商，2014(22):243.
[3]杨倩，尤海星，谢昆谕．浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控[J]．金融经济，2014(16):11-13.
[4]顾海玲.我国房地产法律制度及其经济法律关系[J].法制博览,2020(06):28-29.